Planificación Tributaria para Inversores Extranjeros que adquieren Inversiones más Pequeñas ($500.000 o menos) en Bienes Inmuebles en Estados Unidos

Principalmente, el tema de este artículo es la planificación tributaria para personas físicas extranjeras que no son residentes y las personas jurídicas extranjeras que planifican inversiones más pequeñas en Estados Unidos (el “Inversionista Extranjero”)¹

Definiciones de los Impuestos de EE.UU.

El inversionista extranjero deberá interesarse en los efectos de tres impuestos separados en EE.UU. Son los impuestos sobre la renta, el impuesto sucesorio y el impuesto sobre las donaciones.²

En EE.UU. existe un impuesto sobre la renta que se aplica al ingreso neto anual, que es de 15% y puede llegar a ser hasta de 35%, tanto para las personas jurídicas así como para las personas físicas. Hay un impuesto sobre las ganancias de capital por la venta de activos que es de solo 15% para la persona física contribuyente, pero puede ser de hasta 35% para la persona jurídica contribuyente.

Hay un impuesto sucesorio cuando una persona que no es residente fallece siendo propietaria de bienes inmuebles en EE.UU., o de acciones de ciertos tipos de entidades que son propietarias de inmuebles en EE.UU. Se excluyen los primeros $60.000 del valor. De ahí en adelante, este impuesto sucesorio podría ser de hasta el 45% del valor patrimonial del inmueble.

También hay un impuesto sobre una donación si el extranjero no residente le regala un inmueble en EE.UU. a un tercero. Dicho impuesto puede ser tan alto como el impuesto sucesorio, de acuerdo con el valor del regalo.

Teniendo presente lo anterior, podemos considerar las distantes opciones de propiedad de finca raíz en EE.UU.

1. Tenencia Personal de Bienes Inmuebles en EE.UU.

Una persona física, como inversor extranjero, puede ser propietario de bienes raíces en EE.UU. a nombre propio. Representa la forma más sencilla de propiedad con la menor cantidad de documentación. Si arrienda el inmueble, el propietario tendrá que presentar una declaración de rentas de EE.UU. respecto de sus ingresos en EE.UU. Esta forma de propiedad la elige solamente un porcentaje pequeño de inversionistas extranjeros. Hay al menos dos razones; la primera de éstas es la responsabilidad. El propietario de un bien inmueble en EE.UU., en lo personal, será responsable de cualesquier daños que se originen de ese bien inmueble. Si bien el seguro es más que suficiente para cubrir dichos reclamos, la mayoría de los inversionistas no se quieren exponer personalmente a la responsabilidad individual. Además, los inversionistas de muchos países temen revelar su riqueza verdadera por razones de seguridad, especialmente si es una inversión grande. El nombre de un inversionista como propietario de un inmueble en EE.UU. aparecerá en los documentos públicos del lugar donde esté ubicado ese inmueble. Esta forma de propiedad, sin embargo, proporciona los mejores beneficios en impuestos sobre las rentas. El inversionista individual solamente pagará impuestos sobre los ingresos en EE.UU. del inversionista y podría pagar un impuesto de operaciones en una banda impositiva relativamente pequeña. El impuesto sobre el rendimiento de la ganancia de la venta del inmueble será de sólo el 15% a 20%. Si elige ser propietario de un bien inmueble en EE.UU. como particular, el inversionista extranjero podría estar sujeto a un impuesto sucesorio si el inversionista fallece siendo propietario de un bien inmueble en EE.UU.

2. Propiedad de una Sociedad de Responsabilidad Limitada

Los inversionistas extranjeros pueden utilizar una entidad aceptable en todos los estados de EE.UU., conocidas como compañías de responsabilidad limitada. Este tipo de compañía se trata como si no existiera a fines de los impuestos de EE.UU., y por lo tanto, las consecuencias tributarias de ser propietario de una sociedad de responsabilidad limitada que es propietaria de bienes inmuebles en EE.UU. es similar a las consecuencias tributarias descritas para el inversionista extranjero descritas arriba. Sin embargo, la gran diferencia es que la sociedad de responsabilidad limitada, tal como lo dice su denominación, cubre al inversionista con una responsabilidad personal limitada por las pérdidas relacionadas con la inversión en el inmueble. Significa que los activos personales del inversionista extranjero no están expuestos a las responsabilidades de la inversión. La sociedad de responsabilidad limitada frecuentemente es el mejor vehículo para un inversor más pequeño en finca raíz en EE.UU. La sociedad de responsabilidad limitada proporciona el mejor tratamiento impositivo y una responsabilidad limitada para la riqueza del inversor.

3. La Sociedad Extranjera

Como regla general, no es buena idea que un inversionista extranjero utilice una sociedad extranjera que luego invierta directamente en bienes inmuebles estadounidenses. Y es porque las sociedades extranjeras que invierten en bienes inmuebles estadounidenses pueden estar sujetas no sólo a los impuestos sobre la renta para sociedades en EE.UU., sino también a un impuesto como sucursal equivalente al 30% de los beneficios no distribuidos en EE.UU. de la sociedad extranjera inversionista. No obstante, una sociedad extranjera con frecuencia es el vehículo de inversión de preferencia de un inversor extranjero que hace inversiones de grandes cantidades de dinero en bienes raíces en EE.UU.,  generalmente, de $1 millón o más. Es porque el impuesto sucesorio se convierte en una responsabilidad potencial significativa para grandes fortunas invertidas en bienes raíces en EE.UU. y los impuestos sucesorios de EE.UU. podrían evitarse en su totalidad si el Inversionista Extranjero es propietario de una sociedad extranjera que, a su vez, sea propietaria del bien inmueble en EE.UU.  En esta situación no hay impuestos sucesorios porque cuando el inversionista extranjero fallece siendo propietario indirecto de bienes raíces en EE.UU., el Inversionista Extranjero solamente transfiere a sus beneficiarios las acciones de la sociedad extranjera y no hay una participación directa en bienes inmuebles en EE.UU.

4. Propiedad de una Sociedad Estadounidense

La utilización de un inversionista extranjero particular de una sociedad constituida en Estados Unidos, que invierte en inmuebles en Estados Unidos, por si sola es muy limitada porque las acciones de una sociedad estadounidense que es propietaria de bienes inmuebles de EE.UU. también están incluidas en la herencia del inversionista extranjero si dicho inversionista extranjero fallece siendo propietario de esas acciones. Por lo tanto, ser propietario de una sociedad estadounidense para ser propietario de bienes inmuebles en EE.UU. no resuelve ninguno de los problemas relacionados con los impuestos sucesorios en EE.UU. Sin embargo, sí crea una carga impositiva adicional para el inversionista extranjero en bienes inmuebles en EE.UU. Y ocurre porque habrá un impuesto sobre la renta a la sociedad estadounidense sobre la ganancia de la venta del bien inmueble que podría ser mayor al impuesto que se aplicaría al inversionista extranjero particular. “A diferencia del impuesto que se aplica a la persona física, que se limita al 20%, el impuesto que se aplicaría a la sociedad estadounidense podría ser de hasta el 35%”. Esto puede redundar en la doble tributación cuando una sociedad estadounidense le paga dividendos a un inversionista extranjero. Sin embargo, hay dos situaciones en que una inversión en bienes inmuebles estadounidenses mediante la propiedad de una sociedad estadounidense sí tiene sentido. Son éstas:

El Regalo de las Acciones

Primero, si un inversionista extranjero, a la larga, tiene la intención de regalar a terceros sus acciones en una sociedad estadounidense que es propietaria de un bien inmueble estadounidense, tales como a los miembros de la familia, etc., no se aplicará el impuesto por donaciones de EE.UU. al regalo de dichas acciones. Sí se habría aplicado un impuesto por donaciones de EE.UU. si se hubiera regalado directamente el bien inmueble. Por lo tanto, se puede evitar el impuesto sucesorio sin tener que pagar impuesto por donaciones si las acciones de una sociedad estadounidense que es propietaria de un bien inmueble en EE.UU. se transfieren antes de la muerte del inversionista extranjero. Al donar o regalar las acciones, el propietario original evitará el impuesto sucesorio.

5. Las Sociedades Extranjeras y las Sociedades Estadounidenses.

Otro uso extremadamente importante de una sociedad estadounidense sería cuando es parte de una cadena de sociedades que, a la larga, es la propietaria del inmueble en EE.UU. Por ejemplo, si el inversionista extranjero establece una sociedad extranjera que se convierte en la propietaria del 100% de una sociedad estadounidense que es propietaria del bien inmueble en Estados Unidos, el inversionista extranjero podría evitar del todo el impuesto sucesorio de Estados Unidos puesto que nada se traspasa en EE.UU. si fallece el inversionista extranjero.  Este método de propiedad se recomienda con frecuencia para inversiones de gran envergadura en finca raíz en Estados Unidos, donde puede ser cuestión de importancia el impuesto sucesorio. Sin embargo, potencialmente, sí podría haber una doble tributación y otras trampas y beneficios fiscales que deberán aplicarse individualmente.

El problema de doble imposición puede ser eliminado con la planificación fiscal cuidado.

Seguro de Vida Temporal

Otra alternativa aprovechar la mejor opción sería pagar los impuestos sobre la renta de EE.UU. como inversionista particular o como sociedad de responsabilidad limitada, sin tener la preocupación del efecto del impuesto sucesorio de Estados Unidos si falleciera prematuramente, mediante la compra de un seguro de vida equivalente a la exposición potencial al impuesto sucesorio de EE.UU. Esa alternativa sería que el Inversionista Extranjera adquiera un “seguro de vida temporal” suficiente que pague únicamente un beneficio por muerte durante la vida de la inversión contemplada.

Por ejemplo, suponga que un inversionista invierte la mitad de Un Millón de Dólares en finca raíz en Estados Unidos que duplica su valor y todavía es propiedad del Inversionista Extranjero pero vale Un Millón de Dólares cuando fallezca el inversionista extranjero. Suponga que hay un  impuesto sucesorio estadounidense de $350.000 sobre el valor de un inmueble en Estados Unidos. El costo anual de un seguro de vida de $350.000 por un plazo de diez años, digamos, para un hombre o una mujer relativamente joven no sería nada prohibitivo desde el punto de vista del costo.³

NOTAS AL PIE:

1. Ver el artículo “Planificación Tributaria para Inversores Extranjeros que Adquieren Inversiones en Bienes Inmuebles Más Grandes ($1’000.000 o más) en Estados Unidos”, artículo adicional sobre la Planificación Tributaria para Inversores Extranjeros que adquieren inversiones en bienes inmuebles más grandes en Estados Unidos.

2. Además, varios de los estados en EE.UU. cobran su propio impuesto sobre la renta a los ingresos devengados en ese estado.

3. Otra herramienta de planificación patrimonial que permite al inversor extranjero no residente hacer una inversión en inmuebles en EE.UU. sin incurrir el impuesto sobre las sucesiones es el uso de un Fideicomiso sin Fideicomitente (Non-Grantor Trust, en inglés), mediante el cual el inversor adquiere inmuebles en EE.UU. utilizando un fideicomiso extranjero y beneficiarios extranjeros – tales como miembros de la familia – de manera que el fideicomiso a la larga beneficiará a otras personas. Dicho vehículo no es parte de los temas de este artículo puesto que implica la enajenación del inmueble a un fideicomiso, por lo que queda extremadamente limitado el poder que pueda tener el inversor sobre el inmueble propiedad del Fideicomiso sin Fideicomitente.

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Richard S, Lehman, Abogado
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Richard S. Lehman se graduó en la Facultad de Derecho de la Universidad de Georgetown y obtuvo su maestría en Derecho Tributario en la Universidad de Nueva York. Fungió como pasante del Magistrado William M. Fay, Tribunal Tributario de EE.UU., y en calidad de Abogado Sénior de la División Interpretativa, Oficina del Abogado Principal, Servicio de Rentas Internas, Washington D.C. El Sr. Lehman ejerce la profesión en el sur de Florida hace más de 37 años. Durante su carrera profesional, por su práctica tributaria, el Sr. Lehman ha atendido una amplia gama de transacciones comerciales de una base de clientes estadounidenses e internacionales.

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