Pianificazione fiscale per gli stranieri che effettuano investimenti immobiliari di importo contenuto negli Stati Uniti (non oltre i $500.000)

A cura di Richard S. Lehman, AVVOCATO

Il tema principale di questo articolo è la pianificazione fiscale per le persone giuridiche straniere e le persone fisiche straniere che non risiedono negli Stati Uniti e desiderano effettuare degli investimenti immobiliari di importo contenuto negli USA (qui di seguito chiamati “investitori stranieri”).1

Questo articolo, grazie all’esperienza professionale di 35 anni acquisita dall’autore nel settore immobiliare della Florida rappresentando investitori stranieri nell’acquisto di appartamenti, case o in altre forme di investimento immobiliare negli USA, contiene diversi consigli pratici che gli investitori stranieri troveranno alquanto utili.

Definizioni delle imposte USA

Gli investitori stranieri possono essere soggetti a tre diversi tipi di imposte USA: le imposte sui redditi, sugli immobili e sulle donazioni.²

L’aliquota delle imposte sui redditi USA, calcolata sul reddito annuale netto, parte dal 15% ma può arrivare al 35% sia per le aziende che per le persone fisiche. L’imposta sulle plusvalenze di investimento, prodotte dalla vendita di immobili, è del 15% soltanto per le persone fisiche, ma può arrivare al 35% per le società.

L’imposta sulle successioni scatta in caso di decesso di persone fisiche straniere non residenti e titolari di immobili USA o di partecipazioni in determinate tipologie di persone giuridiche titolari di immobili USA. Sono esenti i primi $60.000. Sul resto l’imposta può arrivare fino al 45% del valore netto del bene immobile.

L’imposta sulle donazioni scatta quando una persona straniera non residente regala un bene immobile USA a terzi. Questa imposta può essere elevata quanto quella sulle successioni, a seconda del valore del dono.

Seguono alcuni fattori da considerare in sede di valutazione delle scelte relative all’acquisto di immobili USA.

1. La persona fisica titolare di immobili USA

Un investitore privato straniero può diventare titolare di immobili USA a nome proprio. Questo è il tipo più semplice di proprietà ed è anche quello meno complesso dal punto di vista delle pratiche da espletare. Il titolare straniero che concede l’immobile in locazione è tenuto a fare la dichiarazioni dei redditi USA per il reddito percepito. Questo tipo di proprietà viene scelto soltanto da una piccola percentuale di investitori stranieri. I motivi principali sono due. Il primo riguarda la responsabilità civile. La persona fisica titolare dell’immobile USA è personalmente responsabile di qualunque danno che interessi l’immobile. Le polizze assicurative sono spesso più che sufficienti a coprire eventuali denunce in tal senso, ma la maggior parte degli investitori preferisce, in ogni caso, non correre rischi in merito. Inoltre, gli investitori di tanti Paesi stranieri preferiscono non divulgare informazioni sulle proprie sostanze per motivi di sicurezza. Il nome e il cognome delle persone fisiche titolari dell’immobile sono riportati negli atti pubblici, accessibili al pubblico, della località dove l’immobile è ubicato. Questo tipo di proprietà è il meno oneroso dal punto di vista delle imposte sui redditi. La persona fisica, infatti, è tenuta a pagare le imposte soltanto sul reddito percepito negli USA e probabilmente rientrerà, ai fini del calcolo delle imposte sul netto, in uno scaglione reddituale relativamente basso. L’imposta sulle plusvalenze attive, cioè il guadagno realizzato dalla vendita dell’immobile, è del 15% to 20% soltanto. Gli investitori stranieri che optano di divenire titolari di immobili USA come persone fisiche sono soggetti alle imposte sulla successione se, al momento del decesso, sono titolari di immobili USA.

2. Società a responsabilità limitata titolare di immobili USA

Gli investitori stranieri possono costituire una società a responsabilità limitata, una forma societaria ammessa in ogni stato USA. Ai fini fiscali USA, è come se questo tipo di società non esistesse. Pertanto, le responsabilità fiscali che derivano dal possesso di una società a responsabilità limitata titolare di immobili USA sono simili a quelle descritte in precedenza per la persona fisica straniera. La differenza maggiore è data dal fatto che l’investitore che è titolare della società a responsabilità limitata ha, come indica il nome stesso, una responsabilità personale limitata in merito ad eventuali perdite relative all’investimento immobiliare. Questo significa che il patrimonio personale della persona fisica, l’investitore straniero, non è esposto ai rischi dell’investimento. Questa è spesso la tutela migliore del piccolo investitore nel settore immobiliare USA. La società a responsabilità limitata, quindi, è la meno onerosa dal punto di vista fiscale e limita la responsabilità personale dell’investitore.

3. Società di capitali straniera titolare di immobili

Come regola generale non è consigliabile per l’investitore straniero servirsi di una società di capitali straniera per investire direttamente nel settore immobiliare USA. Le società di capitali straniere che investono nel settore immobiliare USA possono essere soggette non soltanto alle imposte sui redditi per le società USA, ma anche alle imposte sulle succursali (branch tax) pari al 30% degli utili USA non distribuiti. Ciononostante, molto spesso la società di capitali stranieri è il veicolo preferito dell’investitore straniero che investe somme considerevoli di denaro nel settore immobiliare USA come, ad esempio, 1 milioni di dollari o più. Il motivo è dato dal fatto che le imposte sulle successioni possono risultare alquanto elevate se l’importo investito nel settore immobiliare USA è ingente, ma possono essere completamente evitate se l’investitore straniero, come persona fisica, è titolare di una società di capitali stranieri che, a sua volta, è titolare di immobili USA. In quest’ultimo caso le imposte sulle successioni non vengono applicate perché quando l’investitore straniero muore, solo le partecipazioni dei suoi eredi nella società di capitali straniera vengono trasferite ed essi non hanno delle partecipazioni dirette negli immobili USA.

4. Società di capitali statunitense titolare di immobili USA

I vantaggi dati dall’utilizzo di una società di capitali USA da parte delle persone fisiche che desiderano investire nel settore immobiliare USA sono molto limitati. Le azioni delle società di capitali USA titolari di immobili USA vengono incluse, infatti, nel patrimonio ereditario dell’investitore straniero se, quando muore, è titolare di tali azioni. Pertanto, la costituzione di una società di capitali USA a cui intestare gli immobili USA non risolve il problema delle tasse di successione statunitensi. Anzi, essa comporterebbe un ulteriore gravame fiscale a carico della persona fisica straniera che investe nel settore immobiliare USA. Infatti, il reddito delle società di capitali USA, cioè il guadagno generato dalla vendita dell’immobile, è tassato. “A differenza della tassa sul guadagno delle persone fisiche che può arrivare al 20%, quella a cui sono soggette le società di capitali USA può arrivare anche al 35%”. Tutto questo può portare ad una tassazione doppia se la società di capitali USA corrisponde i dividendi all’investitore straniero. In due casi risulterebbe logico effettuare degli investimenti nel settore immobiliare USA mediante la costituzione di una società di capitali USA. Tali casi sono:

Donazione di azioni

Per prima cosa se l’investitore straniero intende, in data futura, regalare a terzi, ad esempio a familiari, ecc., le quote di partecipazione di cui è proprietario in una società USA titolare di immobili USA, il dono di tali azioni non sarà soggetto alle imposte USA sulle donazioni. Se invece l’immobile viene regalato direttamente, scattano le imposte USA sulle donazioni. Quindi, la tassa sulle donazioni può essere evitata trasferendo le quote di partecipazione nella società a responsabilità limitata USA prima del decesso dell’investitore straniero. Con la donazione delle azioni, il titolare originario evita le tasse sul patrimonio ereditario.

5. Società di capitali straniera e statunitense

L’uso di una società di capitali USA è estremamente importante anche in un altro caso, cioè quando fa parte di una catena di società di capitali titolare di immobili USA. Per esempio, se l’investitore straniero costituisce una società di capitali straniera che diventa titolare al 100% di una società di capitali USA che, a sua volta, è titolare di immobili USA, l’investitore straniero potrà evitare completamente le tasse USA sulla successione dato che in caso di decesso non viene trasferito nulla negli USA. Questo tipo di proprietà viene spesso raccomandato a chi intende fare degli investimenti ingenti nel settore immobiliare degli Stati Uniti e desidera limitare l’impatto delle imposte sulle successioni. Si tenga presente, però, che questo percorso potrebbe fare scattare la doppia tassazione, oltre ad altri vantaggi e svantaggi fiscali che, pertanto, vanno studiati di volta in volta.

Assicurazione sulla vita

Esiste un’ulteriore alternativa: pagare le imposte sui redditi negli Stati Uniti come persona fisica o società a responsabilità limitata con investimenti negli Stati Uniti senza interessarsi delle tasse USA sulla successione nell’eventualità di un decesso prematuro. Questa alternativa richiede la sottoscrizione, da parte dell’investitore straniero, di una “polizza vita” caso morte, per un capitale considerato sufficiente, per la durata prevista dell’investimento.

Esempio: un investitore investe mezzo milione di dollari nel settore immobiliare USA. L’immobile acquistato aumenta considerevolmente di valore al punto che, alla data del decesso dell’investitore, vale un milione di dollari, il doppio. Si presuma che le imposte di successione USA, calcolate sul valore dell’immobile USA, siano di $350.000. Il premio di una polizza vita da $350.000 per un periodo, a titolo di esempio, di soli dieci anni per un uomo o una donna relativamente giovani, non è proibitivo.³

NOTE:

1. Vedere “Pianificazione fiscale per gli stranieri che effettuano investimenti immobiliari negli Stati Uniti di importo elevato (un milione di dollari od oltre)”, un articolo sulla pianificazione fiscale per gli investitori stranieri che desiderano fare degli investimenti considerevoli, di $1.000.000 ed oltre, nel settore immobiliare USA).

2. Inoltre è necessario tenere presente che diversi stati USA applicano imposte statali sui redditi guadagnati nel proprio territorio.

3. Un altro strumento di pianificazione immobiliare che permette agli investitori stranieri non residenti di investire nel settore immobiliare senza far scattare le imposte di successione USA è il “Non Grantor Trust”. Si tratta di uno strumento con il quale l’investitore acquista l’immobile USA utilizzando un trust straniero per il quale sceglie dei beneficiari stranieri, ad esempio dei familiari. In tal modo saranno altre persone che beneficeranno del trust. Questo strumento non viene specificatamente discusso in questo articolo perché comporta l’alienazione del bene in un trust, da parte dell’investitore, e tale trust limita considerevolmente i poteri dell’investitore sull’immobile di cui diventa titolare il Non Grantor Trust.

L’avvocato tributario Richard S. Lehman risponderà ai quesiti sul tema:

pianificazione fiscale per le persone giuridiche straniere e le persone fisiche straniere, che non risiedono negli Stati Uniti, che desiderano investire nel settore immobiliare USA

Richard S, Lehman, Esq.
TAX ATTORNEY (AVVOCATO TRIBUTARIO)

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Boca Raton, FL 33431

• Tel: 561-368-1113
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www.LehmanTaxLaw.com

Richard S. Lehman ha conseguito la laurea in legge presso la Georgetown Law School ed il Master tributario presso la New York University. Nella sua carriera ha rivestito le cariche di assistente legale dell’illustrissimo William M. Fay, U.S. Tax Court (Tribunale tributario USA), di Avvocato Senior nella Divisione Interpretativa del Chief Counsel’s Office (Ufficio Direttore Legale) presso l’Internal Revenue Service di Washington, D.C. L’avvocato Lehman esercita la sua professione da più di 37 anni nella Florida meridionale. Nel corso della sua carriera l’avvocato Lehman ha acquisito una considerevole esperienza in una gamma estremamente vasta di operazioni commerciali con una base clienti nazionale e internazionale.