Foreign Investor Taxation of U.S. Real Estate: Russian СТАТьЯ 2̣

Russian СТАТьЯ 2̣

налоговый план для иностранных инвесторов приобретающих большие инвестиции в неподвижимом имуществе (‟иностранный инвестор») (одинмиллион) или больше)̣¹

Главным образом данная статья описывает налоговый план для иностранного человека или иностранного корпоративного инвестора намерен приобретать в широком масштабе ($ 1̣000̣000) или больше¹ в недвижимом имуществе̣в США (“иностранный инвестор”)

В ресультате 35-летнего опыта с недвижным имущество в штате Флорида с иностранными инвесторами купая торговые центры̦ склады̦арендные квартиры̦ многоквартирные дома землю и сделки по застройке жилищных комлексов всякого рода̦ данная сатья пледлагает несколко практических советов̣

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАЛОГОВ В США

Иностранный инвестор должен позаботиться о трёх отдельных налогах в США׃ подоходных налогах̦ налогах на неподвижимости и налогах на подарки̣²

Подоходный налог применяется к ежегодному нет доходу̦ начиная с 15%̦ а может увеличиться до 35% для корпорацией так и индивидуальных людей̣ Есть налог на реализованный прирост капитала вытекающий из продажи активок\неподвижимости на только 15% для индивидуального налогоплательщика̦ а до 35% для корпоративного налогоплательщика̣ Есть налог на имущество в результате смерти иносранца проживавши в США владеющего-неподвижимым имуществом или акцями в США определённых компанией у которых неподвижимости в США̣ Пербые $60̣000 исключаются ̦ а потом имущественный налог может увеличиться на 45% справедливой ценности неподвижимого имущества̣ Кроме того есть подарочный налог̦ когда иностраннец дарит неподвижимости третьей стороне̣ Этот может быт так дорого как имущественный налог и зависит от ценности подарка̣

Индивидуальный Иностряанный Инвестор – Проблема Имущественного Налога

Соответственно общему правило̦ индивидуальный иностанный инвестор инвестирующий в неподвижимом имуществе американской спрадвеливой сумме $ 1̣ооо̣ооо или больше̦ должен поьзовать корпорацией становленной вне США (иностранные корпорации) где-нибудь во своей инвестиционной структуре̦ если намерен извегат оплату недвижимого имущественного налога в США̣

Есть многие исключения отнсительно правила̦ но всё-таки считается общим правилом – имущественый налог в США оказывается таким тягостным̦ что индивидуальный иностранный инвестор не хочет рисковать оплатить к США большого налога со своего собственности после смерти индивидуального иностранного владелица ̣

Налог на недвижимое имущество может быть непричём̦ пока один из исключений применяется Взимание налога с недвижимого имущества может быть непричём̦ пока одно из исключений применяется̣ Например̦ если иностранный инвестор гражданин страны у кого есть соглашение с США касательно Имуществого Налога ̦ американский имущественный налог может не применяться̣

Кроме того̦ если индивидуальный инострнный инвестор гражданин страны̦ которая распоряжается своей собственной системой взимания высокого имущественого налога̦ американский имущественный налог может не применяться потому̦ что можно вносить его на имуюественный счёт иностранного инвестора в его стране̦так что двойного обложения имущественного налога не будет̣

Однако̦ большей частью индивидуальный иностранный инвестор должен полагаться на владение иностранной корпорацией как холдинг-компания или как прямой владелец инвестиций в американском недвижимом имуществе̣

Проблема с этим состоится в том̦ что несмотря на защиту иностранного инвестора от американского имущественного налога посредством владения иностранной корпорацией̦ он вообще должен платить больше доходного налога из наживного наемного дохода̦ а также с окончательной продажи имущества потому̦ что по сравнению с индивидуальными лицами̦ налог с реализаванного прироста капитала полученный корпорацией̦ выше̣

Страхование Жизни на Определённый Срок

Есть альтернативное испоьзование наилучшими возможностями̦ то есть׃ уплата американского подоходного налога как индивидуальный инвестор или компания с ограниченной ответственостью̦ без беспокоитсья о вследствиях американского имуществого налога в случае преждевременной смерти̣ Альтернатива доступна иностранному инвестору – приобретение достаточного «страхования жизни на определённый срок»̦ которое платит страховое пособие только за предположенную жизнь инвестиции̣ Зависимо от возраста инвестора̣ это может оказаться недорогим решением

Например̦ положем̦ что инвестор инвестирует пол-миллиона долларов в американском недвижимом имуществе̦ которое удвоится и ри смерти иностранного инвестора и стоит один миллион̣ Положем $350̦000 имущественного налога на недвижимым имущество в США̣ Десятилетний страховой полис жизни – стоимостью $350̦00 для релативно молодого человека нинкак не является недоступным расходом̣

Доход и Налог на Реализованный Прирост Кпитала

\Имея все эти аспекты в виду̦ можем пересматривать разные возможности владения неподвижими имуществом в США̣

1̣ Индивидуальная Собственность-Недвижимого имущетва в США

Индивидуальный иностранный инвестор может владеть недвижимым имуществом в США во своего имя ̣ что является простейшей формой владения с наименьшей канселяной работой̣ Если сдаётся в наём̦ индивидуальный собственник должен лично подать поступления от доходного налога и сообщить доход заслуженный в США̣ Лишь минимальная доля иностранных инвенсторов выбирает этт способ собственности – из-за 2 причин׃ одна из них состоит из отвеченности̣ Собственник недвижимого имущества в США ли является лично ответственным за любой имущественный ущерб вытекающий из недвимивого имущества̣ Несмотря на то̦что страховка часто больше чем достаточна чтобы предусматривать такие страховые заявки̦большинство инвесторов не хотят подвергаться личной отвестственности̣ Кроме того̦ инвесторы из многих других стран по причине безопасности боются раскрывать свою собственность ̣ Индивидуальное имя инвестора как собственник недвижимого имущества являетса в публичных документах местнонахожения недвижимого имущества̣ Но эта форма собственности представляет наилучшый выгод относительно подоходного налога̣ Индивидуальный инвесстор платит налог только за свой инвестиционный доход̦ который приобретает в США и должен платить только в пределах гораздо нижнее налогового уровня̣ Налог на прибыль из продажи недвижимого имущества составляет только 15-20% ̣ Из-за вычитания расходов и обесценивания инвестор̦ может быть платит налог только за операции на меньшем уровне дохода̣

Если решает владеть недвижимым имущестрвом на индивидуальной базе̦ иностранный инвестор подверагается налогу на недвижимое имущество̦ в случае смерти инвестора пока владее недвижимым имуществом̣

2 Владение Компаний с Ограниченной Ответственностью

Иностранные инвесторы могут ползоваться предприятиями приемломным

в каждом штате США̦ известным как компания с ограниченной ответственностью̣ С такой компанией общается как будто бы обложение налогов не сующествовало̦ и по этому налоговые результаты владения компанией с ограничённий ответственностью в США имеющей недвижмое имущество в США похожие на те предписанные для вышеупомянутого индивидуального иностранного инвестора̣ Но значительная разница в том̦ что компания с ограниченной ответственностью –соответственно своему имени– даёт инвестору ограниченную персональую ответственность относительно убыток связанных с инвестициями в недвижимом имуществе̣ Значит̦ что персональное имущество не подвергается ответственностям инвестиции̣ Это часто является наилучшим путём дла мелких инвесторов недвижимости ̣ Компания с ограниченной отвестственностью обеспечивает и инвестора наилучшим обхождением по подоходному налогу так и огранниченной ответствености относительно его собственности ̣

3̣ Корпоративное Владение Внутри США

Польза американской кооперацией индивидуальным иностранным инвестором инвестирующим в недвижимости в США по себе очень ограничена потому̦ что
акции в корпорации США которая владеет недвижным имуществом также включаются во имуществе иностранного инвестора̦ если иностранный инвестор умрёт пока владеет акциями̣ Следует̦ что владение корпорацией недвижимым имыществом не не решае т никакакой имущественной налоговой проблемы̦ но доводит к добавительному налоговому бремени для иностранного инвестора

недвижимого имущества в США̣̦ потому̦ что взимается подоходный налог у корпорации приобретающи доход как налог для увеличения прибыли текающей из продажи недвижимого имущества̣ «в отличие от налога̦ что взимается у индивидуального человека̦ который ограничается на 20 %̦ этот налог может увеличиться до 35%̦ если приобретается американской корпорацией̣» Кроме того̦ это может доводить до двойного налогообложения̦ если платятся дивиденды иностранному инвестору от американской корпорации̣ Но есть две ситуации̦ где есть смысл в инвестиции в недвижимом имуществе в США посредством владения

корпорацией в США׃

Подарок Акций

Во первых̦ если иностранный инвестор хочет в конце концов подарить третьим сторонам свои акции инвестированны в американской комании̦ которая владеет американским-недвижимым имуществом̦ на пример членам семьи̦ и̣т̣д̣̦подарочного налогообложения относительно не будет̣ Если бы неподвижимость прямо переводилас̦ тогда налогообложение было бы обязательно̣ Поэтому можно избегать платить подарочный налог̦ пока акции в США переводятся до смерти иностранного инвестора̣ Посредством подарить акции̦ подлинный владелец избегает платить имущественный налог̣

4̣ Иностранная Корпорация

В общем использование иностранной корпорацией иностранным инвестором ради прямых инвестиций в недвижности в США является неразумным̦ потому̦что иностранная корпорация инвестируя в недвижимости в США возможно не только подвергется корпоративном подоходному налогу̦ а кроме того возможно должна платить филиальный налог равный на 30% нераспределенных прибылей иностранного корпоративного инвестора̣ Но иностранная корпорация очень часто являается инвестиционным путьём выбранным иностранным инвестором инвестироющи значительные суммы в недвижимости̦ как $ 1 миллион или больше потому̦ что имущественные налоги становятся крупной потенциаьной ответственностью для значительных средств инвестированных в недвижимом имуществе в США̦ а можно вполне избегать имущественные налоги̦ если индивидуальный иностранный инвестор владеет иностранной корпорацией̦ которая владеет недвижимым имуществом в США̣ В этом положении нет имущественного налога потому̦ что после смерти иностранного инвестора̦ только переводил свои акции в акции своих наследников в иностранной корпорации и прямой доли в американской недвижимости не имеется̣

В компетеных руках эта более сложная структура допускает многие возможности для налоговой планировки̣

Можно вполне избегать американский имущественный налог если иностранный инвестор владеет иностранной корпорацией̦ которая владеет

той американской недвижимостью

5̣ Иностранная Корпорация и Американская-Корпорация̣

Другая чрезвычайно важная пользование американской-корпорацией – если она часть корпоративных филиалов̦ в конце концов владеющая американским-недвижимым имуществом̣ На пример̦ если иностранный инвестор установил бы иностранную корпорацию̦ которая становилась бы 100%-владетельницей американской-корпорацией владеющая США-недвижимостью̦ иностранный инвестор был бы в состоянии вполне избегать уплату американского-подоходного налога потому̦что ничего не переводился бы в случае смерти иностранного инвестора̣ Этот способ владения часто рекомендуется больших инвестициям в США̦ где имущественный налог может стать важным вопросом̦ но включает потенциальное двойное налогообложение так и другие ловушки и налоговые выгоды̦ которые надо индивидуально применять ̣ инвестор был бы в состоянии вполне избегать уплату американского-подоходного налога потому̦что ничего не переводился бы в случае смерти иностранного инвестора̣

Возможности Планировки налога

Более сложная структура уставловения иностранной корпорации владеющей американской-корпорацией̦ которая владеет значительными недвижным имуществом в США̦ предусматривает несколько возможностей длая планировки налога̣

Ликвидация Компании

Важнейший инструмент планировки налога при поьзовании иностранным корпорацией владеющей американской-корпорацией -– удостоверяться в том что̦ после продажи недвижимого имущества американской корпорацией ̦необходимо ликвидировать корпорацию̣ Таким образом не надо платить больше одного налога на уровне американской корпорации̣ Пибыли продажи можно переводиь необлагаемые налогом американской-корпорациью после платежа американского налога при условии̦ что компания ликвидируется после

продажи̣

Портфельный Заём

Другой инструмент планировки налога известеный как «портфельный заём»̣
в роде общего правила̦ иностранная корпорация или америкнаская корпорация владеющая американским недвижмым имуществом будет в состоянии вычитать как деловой вычет все расходы владения̦ включая уплаты процентов на заёмы взяты для что бы приобретения недвижимого имущества̣ Вообще заёмы взяты иностранным инвестором во имя своей

собственной компании̦ американской компании или компании с огранниченной ответственностью вычитаются в пользу компаний ̣ Однако уплата таких процентов иностранному владельцу компании может быть подвержена 30%-налогом на валовые проценты оплаченные иностранному акционеру̣

Но есть важное исклюение к этому общему правилу̦ установлено кодексом Главного налогового управления׃ Иностранный инвестор владеющий меньше чем 10% инвестиции в недвижимости будет в состоянии получить проценты которые иностранная компания может полностью вычитать и не необлагаются налогом̣ Если инвестор владеет 10% или боьлше недвижимой инвестиции или преприятия владеет такой инвестицией в недвижимости̦ вышеупомянутым правилом нельзя пользовать̣

Всё равно̦этот инструмент планировки оказывается полезным во многих обстоятельствах̦ включающих больше одного инвестора̣ В случаях где можно пользовать портфельным заёмом̦ американские налоги на доход

заслужен посредством инвестиции в недвижимости вычитается за расход для процентов подлежащих уплате к иностранному инвестору без уплаты налога на такие проценты̣

«̣̣̣̣Американский налог наложен доходу заслуженному посредством инвестиции в недвижимости сокращается из-за процента подлежащего уплате иностранному инвестору̣»

Продажа Портфельных Заёмов

Есть добавительное средство использовать исключением портфельного заёма за проценты уплачены иностранному инвестору̣ Можно делать это во
действительное время продажи американской иневестиции иностранным инвестором̣ Надо иметь в виду̦ что вычет портфельных процентов и исключение от дохода возможно только̦ если иностранный инвестор уже не владеет 10% или меньше долю имущества̣

По этому иностранный продавец который намерен продать имущество – не исключительно за наличные деньги но за наличные деньги так и за баланс долиг во форме банкноты подлежащей уплате американским закупчиком к иностранному продавцу̦ который уже не владеет никакой частью американского недвижимости̣ В тот момент иностранный продавец получает проценты необлагаемые налогом из банкноты держанной в результате недвижимости̦ а имуществом можно пользовать̦ что бы обеспечить до полную уплату̣ такой способ перевода в проценты необлагаемые налогом̦То что иначе могла бы оказаться прибылью от продажи облагаемым налогом̦ может оказаться сначительным выгодом при благополученных обстоательствах̣

Обмен тем же Способом

Другим средством использованным иностранцами и американцами чтобы увеличить портгель недвижимого имущества необлагаемого налогом состоит в пользовние «правил ом обмена тем же способом»̣ В сущности правила устанавливают̦ что инвестор в американской недвижимости может обменять свой проект американской недвижимости за разнообразный американский проект недвижимости без оплаты прмямого налога за выгод или прибыль̦ наросшие посцредством начальной инвестиции̣

Например̦ положем̦ что бразильский инвестор владеет американской корпорацией̦ которая владеет необработанной землей̦ что инвестор купил за $3 миллиона̣ Положем ̦ что такая необработанная земля в настоящее время стоит $ 6 миллионов̦ а инвестор желает прекатить инвестицию в необработанной земле в замен за имущество производящим прибыл̦ как например торговый цент̣ Положем̦ что стоимость торгового цента = $ 6 миллионов̣

Хотя необработанная земля увеличился на $ 3 миллиона̦ ничто из такой прибыли не облагается налогом пока корпорация не действительно продаёт недвижимое имущетво которое частью приобретал посредством обмена̣ В то-же время инвестиция инвестора в торговом центре стоит оригинальные $3 миллона̣ Стоимость и любая добавительная прибыль подлежали бы налог̦ если бы торгобый центр позже продавили̣

̣̣̣ продажа акций иностранной корпорации не водила бы до обложением налогом подлежащим уплате трестом иностранного предриятия за эети акции̣

Продажа Акций в Иностранной Корпорации

Кроме того̦ в редких случаях восможно иностранным инвесторам продать третьей стороне свои акции в иностранных корпорациях владеющих американскими недвижимыми имуществами ̣ Однако̦ слдует понимть̦ что продажа акций к корпорации̦ которая владет недвижимом имуществом вместо действительного продать неподижимое имущество является нетипичной̣ Однако операция иностранного предприятия̦ которое продаёт акции иностранной корпорации не доводила бы до налога подлежащим уплате трестом иностранного редприятия за акхии треста̣ Есть рынок для таких операций в США в специальных случаях̣4

СНОСКИ

1̣ Смотрите статью о «налоговой планировке для иностранных инвесторов приобретающих меньшие ($ 500̣000 или меньше) инвестиции в неподвижимом имуществе» – для проводительной статьи и налоговой планировки для иностранных инвесторов приобретающих меньшие американские недвижимые имущества̣

2̣ Кроме того̦ некоторые индивидуальных штатов в США взимают свой собственный отдельный подоходный налог̣

3̣ Част о используется одной иностранной корпорацией как «холдинг компания̦ устанавливающая несколько американских корпорацией с целью владения разными проектами̣ Таким образом каждая

американская корпорация может ликвидироваться на основе каждого отдельного случае̦ оставляющие иностранную корпорацию на месте нетронутой̣

4̣ Другое средство имущественной планировки разрешающее иностранному инвестору инвестировать в американской недвижимости без навлекать

американский имущественный налог на себя – пользование недарительным трестом׃ Инвестор покупает американскую недвижимость употрбляющи иностранный трест и иностранных бенефициарей̦ на пример челенов семьи̦ так что в конце концов трест окажется выгодным другим̣ Это средствов данной статьи специально не обсуждается потому̦ что̣ вклюыаетотчуждение инвестора ради треста̦ который является чрезвычайно ограничительным относительно любого уполномочия доступного инвестору над недвижимым имуществом в руках недарительного треста̣̦

Налоговый юрист\адвокат Ричард С̣ Леман будет отвечать на вопросы относительно следующего предмета׃ Планировка налогов для индивидуального иностранного инвестора и иностранного корпоративного инвестора намерен инвестировать в недвижимом имуществе в США̣ недвижимиом имуществе